İstanbul Anadolu 4. Asliye Ticaret Mahkemesi 2024/399 E. 2026/187 K.

T.C. İstanbul Anadolu 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2024/399 KARAR NO : 2026/187

DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) DAVA TARİHİ : 17/12/2023 KARAR TARİHİ : 25/02/2026

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ : Davacı vekili 17/12/2023 tarihli dava dilekçesinde özetle; Müvekkili şirket, ------Mahallesi, 19 Pafta, 107 Ada, 17 parselde kayıtlı ana taşınmazın (---- ) Kat Malikleri ile 6306 Sayılı kanun kapsamında yıkılarak, ilgili gayrimenkul tekrar yapılması için anlaşılmıştır. Müvekkili şirketin tek yetkilisi ve ortağı olan ------- (Doğum tarihi:13/03/1936) yaş haddinden dolayı inşaatı yapamayacağını anlayarak davalı ----. NOTERLİĞİ, 29/04/2019 tarih ve ------- yevmiye nolu ADİ ORTAKLIK SÖZLEŞMESİ ve 28/09/2020 tarihli ------ARASINDA SÖZLEŞME yapmış, sözleşme gereği------- Mahallesi, 19 Pafta, 107 Ada, 17 parselde kayıtlı inşaatın yapılması için davalı ile anlaşılmıştır. 28/09/2020 tarihli ------- ARASINDA SÖZLEŞME de müvekkili şirkete, ''Sadece 10 no'lu, 5. Kat arka cephedeki bağımsız bölümün satılması halinde satışında gelecek gelirin 850.000 TL'si (sekizyüzelli bin türk lirası) tutar ------ inşaata ait olacaktır'' ibaresi yazılmıştır. Yani o dönemde yapılan anlaşmaya göre ''10 no'lu , 5. Kat arka cephedeki bağımsız bölüm...'' müvekkili şirkete satılmıştır. Hakeza bu durum 28/09/2020 tarihindeki ''10 no'lu, 5. Kat arka cephedeki bağımsız bölümün'' değer tespiti yapıldığında da açıkça görülecektir. DAVA KONUSU GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ YAPILAN ÖDEMELER Müvekkili şirket ve davalı ----- şirket arasındaki anlaşmaya göre; Arsa sahiplerine verilecek tüm banka teminatları olan 1.500.000 TL yi davacı ------- inşaat yüklenmişti. Bu teminat inşaatın ilerleyiş saflarına göre üç eşit taksitte, sonuncusu da iskan alımında çözülecekti. Bahsi geçen 5.ci kat 10 nolu arka dairenin bedelini de davacı -----, davalı --- üç taksitte aynı eş zamanda ödenecekti. Bu ödemeler ------ teminat olarak bırakılan 1.500.000,00 TL’lik aşamalı olarak blokelerin çözülmesi ile davalı şirkete, dava konusu gayrimenkul için davalı şirket ve şirket sahibine ödeme yapılmıştır. Ekte sundukları banka dekontları veya bankalardan istenecek dekontlarda bu durum dekont açıklamalı olarak açıkça görülecektir. Davalı şirket ve şirket sahibine; -Müvekkili şirket sahibinin ----- 16/09/2019 tarihli 99.000,00, 17/09/2019 tarih 25.265,00 TL, 02/10/2020 tarihinde 118.858,75 TL dava konusu şirket için ödeme yapılmıştır. ------ 30/03/2021 TARİH 250.000,00 TL adi ortaklı hesabına ödenmiş, aynı tarihte ise davalı şirket sahibi kendi hesabına aktarmıştır. Bu durum banka hesap hareketlerinde açıkça görülmektedir. ------ 31/10/2022 tarihinde 50.000,00 TL ve 200.000,00 TL davalı şirkete, dava konusu gayrimenkul için açıklamalı olarak ödeme yapılmıştır. Yukarıda açıklanan dekont ödemeleri açıkça göstermektedir ki davacı şirket, davalı şirketten dava konusu gayrimenkulü aldığını tespit etmektedir. ----- nolu bağımsız bölüm müvekkile verilmesi gerekirken bu tarihe kadar müvekkil şirkete ne ödeme ne de karşılıklı anlaşılan gayrimenkul verilmemiştir-----. NOTERLİĞİ, 29/04/2019 tarih ve ------ yevmiye nolu ADİ ORTAKLI SÖZLEŞMESİ kapsamında ---- yetkilisi ------NOTERLİĞİ, 29 Nisan 2019 tarih ve ------- yevmiye numralı DÜZENLEME ŞEKLİNDE TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ VE ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ'ni yapmıştır. ----- Tapu Müdürlüğü 05/10/2020 tarih ve ------ yevmiye numaralı resmi senet ile sözleşmede no:----- nolu gayrimenkulün davalı ile elbirliği şeklinde malik oldukları görülmektedir. 28/09/2020 tarihli ------SÖZLEŞME de müvekkili şirkete 29/04/2019 tarihinde 10 nolu gayrimenkul vaad edilmiştir. Bu sözleşme kapsamında 10 nolu gayrimenkulün değeri 850.000,00 TL olarak belirlenmesine rağmen bu tarihe kadar sözlü olarak görüşmeler yapılmasına rağmen, davalı şirket, davacı müvekkil şirkete vaad edilen gayrimenkulü devir etmemekte ısrar etmektedir. 29 Nisan 2019 tarih ve ------ yevmiye numaralı DÜZENLEME ŞEKLİNDE TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ VE ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ve yine 28/09/2020 tarihli ------- ARASINDA SÖZLEŞMELERİNDE 10 nolu gayrimenkulün değeri belirlendiğinde müvekkili şirkete sözleşme kaynaklı haklarının ödenmediği açıkça belirlenecektir. Gayrimenkule iskan alındıktan sonra dava konusu gayrimenkul davacı müvekkili şirkete devir edilmesi gerekirken devir edilmemesi nedeniyle kira gelir kaybına uğramıştır. 28/09/2020 tarihinde dava konusu gayrimenkul müvekkili şirkete satılmıştır. Müvekkili davacı şirket 28/09/2020 tarihinden itibaren kira geliri hak etmiştir. Dava tarihinde kadar davacı müvekkili şirket kira geliri almamıştır. 28/09/2020 tarihinden itibaren davacı müvekkili şirketin hak ettiği kira gelirinin müvekkili şirkete ödenmesini talep etmektedir. Arsa Maliklerine Kira Ödemesi----- NOTERLİĞİ, 29/04/2019 tarih ve ------- yevmiye nolu ADİ ORTAKLI SÖZLEŞMESİ kapsamında arsa maliklerine düzenli kira ödemesi yapılmıştır. Adi ortaklık sözleşmesi kapsamında kira ödemesinin %99’unu davalı şirket ödemesi gerekirken, davalı şirket hissesine düşen kira ödemesini yapmamıştır. Sözleşme tarihi olan 29/04/2019 ile iskan alınma tarihi olan 28/10/2022 tarihleri arasında müvekkili şirket ------- mal sahiplerine aylık 21.000,00 TL ödeme yapmıştır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile iskan alınma tarihi arasında geçen 42 aylık dönemde toplam 924.000,00 TL, mülk sahiplerine ödeme yapılmıştır. Müvekkili şirketin %1'lik hissesine düşen 9.240 TL'yi ödeme yapması gerekmektedir. Davalı şirket kendi hissesi olan 914.760 TL ödemesi gerekmektedir. Davalı şirket kendi hissesine düşen ödemeleri eksik yapmıştır. Müvekkili davacı şirket toplam 119.250 TL ödeme yapmıştır. Müvekkili davacı şirket 110.010 TL fazladan ödeme yapmıştır. Müvekkili davacı şirketin fazladan yaptığı 110.010 TL'nin yasal faizi ile taraflarına ödenmesini talep etmektedir. Ekte sunulan ------ ve ---- bankası dekontlarında da görüleceği üzere müvekkili şirket toplamda 119.250 TL ödeme yapmıştır. İlgili bankalara müzekkere yazılarak 29/04/2019-28/10/2022 tarihleri arasındaki ödeme dekontlarının istenilmesini talep etmektedir. Yukarıda açıklanan gerekçelerle, öncelikli olarak-----nolu bağımsız bölümün tapu iptali ve müvekkili üzerine tesciline, aksi durumda vaad edilen gayrimenkulün günümüzdeki değeri belirlenerek munzam zarar ile birlikte maddi tazminat ödenmesini talep etmektedir. Munzam zararın talep gerekçesi, gayrimenkul fiyatlarının artması, paranın alım gücünün azalması, sözleşme tarihindeki ekonomik koşulları ile günümüz koşullarının ekonomik koşullarının aşırı derecede değişmesidir. Sözleşme tarihinde vaad edilen tutarlar ile, davalı gayrimenkulün olduğu yerlerde, davalı gayrimenkulden daha iyi gayrimenkuller alınabildiğinden bahisle davanın kabulüne, mülk sahiplerine yapılan kira ödemeleri ve dava konusu gayrimenkulün devir edilmemesi nedeniyle mahrum kalınan kira bedelinin maddi tazminat olarak yasal faiz ile birlikte davacı müvekkili şirkete ödenmesine, müvekkili şirket, -----nolu gayrimenkulün 3. Kişilere devrini engellemek için ihtiyati tedbir konulması, müvekkili şirket, -------nolu gayrimenkulün tapusunun iptal edilmesi ve müvekkili şirket üzerine tescil edilmesine, Aksi durumda; Günümüz ekonomik ve enflasyon nedeniyle munzam zararı ile birlikte, dava konusu gayrimenkulün değerinin yasal faizi hesaplanarak müvekkiline ödenmesine, yargılama giderlerinin ve vekalet ücretinin davalı yan üzerine bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekilinin 01/07/2024 tarihli cevap dilekçesinde özetle: 1-) Sözleşmesel Sürecin Özeti: Davanın aydınlanabilmesi ve cevaplarını açıklayabilmeleri için dava konusu taşınmazdaki inşaata ilişkin müvekkili ile davacı şirket arasındaki sözleşmesel sürecin kronolojik olarak açıklanması gerekmektedir. Bu sürecin özeti şu şekildedir: ● 28.02.2019 tarihli ---- yevmiye sayılı ------. Noterliği tarafından onaylanan müvekkili şirket ile davacı şirket arasındaki adi ortaklık sözleşmesi: ● 28.02.2019 tarihli müvekkili şirket ile davacı şirket arasındaki adi yazılı adi ortaklık sözleşmesi: ● 29.04.2019 tarihli ---- yevmiye sayılı -----. Noterliği tarafından onaylanan müvekkili şirket ile davacı şirket arasındaki yeni adi ortaklık sözleşmesi: ● 28.09.2020 tarihli müvekkili şirket ile davacı şirket arasındaki "----- İnşaat Arasında Sözleşme"nin imzalanması. Dolayısıyla taraf arasındaki son sözleşme 28.09.2020 tarihli sözleşme olup, dava da bu sözleşmeye dayalı olarak açılmıştır. 2-) Davacı Şirketin İddiası Ve Talebi: Davacı şirket, taraflar arasındaki 28.09.2020 tarihli "-----Arasında Sözleşme"sine dayalı olarak------ nolu bağımsız bölümün müvekkili şirket tarafından davacı şirkete satıldığı iddiasıyla öncelikle tapu kaydının iptal edilerek davacı adına tapuya tesciline, bu talebin kabul edilememesi halinde değerinin yasal faizi ile müvekkilinden tahsil edilerek davacıya ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir. Dolayısıyla davacı taraf, dava konusu 10 nolu bağımsız bölümün müvekkili şirket tarafından davacı şirkete satıldığı iddiasıyla davayı açmıştır. 3-) Müvekkili Şirket İle Davacı Şirket Arasındaki 28.09.2020 Tarihli ----- Arasında Sözleşme"nin Kapsam Ve Hükümleri: Belirtilen sözleşmenin eldeki davayı ilgilendiren hükümleri şunlardır: ● Arsa sahiplerine verilmiş olan teminat mektupları çözüldüğünde her çözülen teminat mektubunun yarısı, toplamda 750.000,00 TL ---- tarafından ----- ödenecektir. ● Tüm inşaat masraflarını ---- karşıladığı için, kat irtifakının kurulmasından itibaren 1 hafta içerisinde adi ortaklık adına olan bağımsız bölümlerde davacı şirket adına olan paylar tapuda ---- devredilecektir. ● Sadece 10 nolu bağımsız bölümün satılması halinde satıştan gelecek gelirin 850.000,00 TL'si davacı ---- ait olacak ve bu tutar davacı ----- hesabına havale edilecektir. ● 10 nolu bağımsız bölümün satışının 5 ay içerisinde gerçekleşmemesi halinde davacı şirkete ödenecek tutarın 100.000,00 TL'si, taraflar arasında müzakere edilerek 10 nolu dairenin satış bedelinin de artması oranında arttırılabilecektir. 4-) Dava Konusu Dairenin Müvekkili Tarafından Davacıya Satışı Değil, Müvekkili Tarafından 3. Bir Kişiye Satıldığında Hasılat Paylaşımı Kararlaştırılmıştır. Davacı taraf 10 nolu bağımsız bölümün müvekkili şirket tarafından davacı şirkete satıldığı iddiasıyla dava açmış ise de, taraflar arasındaki 28.09.2020 tarihli "------ Arasında Sözleşme"ye göre, 10 nolu bağımsız bölüm davacıya satılmamış olup, taraflar arasında 10 nolu bağımsız bölümün müvekkili tarafından 3. bir kişiye satıldığında satıştan gelecek gelirin 850.000,00 TL'sinin davacı ----- ait olacağı ve bu tutarın davacı ----- hesabına havale edileceği düzenlemiştir. Dolayısıyla bu hükümde kararlaştırılan husus taraflar arasında hasılat paylaşımı olup, davacının satış iddiası gerçek olmayıp dayanaksızdır. Bu nedenlerle davacının tapu iptali ve tescil talep etmesine olanak bulunmayıp davanın reddine karar verilmesi gerekmektedir. 5-) Davacı Dava Dayanağı 28.09.2020 Tarihli Sözleşmedeki Edimlerini Yerine Getirmemiştir. a-) Davacı dava konusu dairedeki payını müvekkili şirkete devretmemiştir. Dava dayanağı 28.09.2020 tarihli sözleşme karşılıklı iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşmedir. İki tarafa borç yükleyen bir sözleşmede, her iki taraf da ifa zamanı gelmeyen edimlerin yerine getirilmesini talep edemeyeceği gibi, ifa zamanı önce olan taraf kendi borcunu ifa etmeden karşı taraftan borcunu ifa etmesini talep edemez. Gerçekten, Türk Borçlar Kanunu'nun 97. Maddesine göre, "Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir." 28.09.2020 tarihli " ----- Arasında Sözleşme"de kat irtifakının kurulmasından itibaren 1 hafta içerisinde adi ortaklık adına olan bağımsız bölümlerde davacı şirket adına olan payların tapuda müvekkil ---- devredileceği düzenlenmiş olup bu düzenlemeye dava konusu 10 nolu bağımsız bölüm de dahildir. Dava konusu taşınmazda kat irtifakı 05.10.2020 tarihinde kurulmuştur. Bu sebeple dava konusu 10 nolu bağımsız bölümde davacı şirket adına kayıtlı payın en geç 12.10.2020 tarihinde müvekkili şirkete devredilmesi gerektiği halde davacı şirket bu payı müvekkili şirkete halen dahi devretmemiştir. Dava konusu bağımsız bölümde halen davacı şirket adına kayıtlı pay mevcut olup müvekkiline tapu devri yapılmadığından davacı üzerine düşen sözleşmesel yükümlülüğünü yerine getirmediğinden ve bu konuda dava tarihi itibariyle bile temerrüde düşmüş durumda olduğundan yukarıda belirtilen ilkeler karşısında davacının eldeki davayı açmasına imkan bulunmamaktadır. Bu nedenlerle de davanın reddine karar verilmesi gerekmektedir. b-) 3. ve son teminat mektubu iskan ruhsatı tarihinde çözüldüğü halde davacı iskan ruhsatı tarihinden itibaren yaklaşık 2 yıl geçtikten sonra müvekkili şirketin payına düşen 250.000,00 TL'yi ödemiştir. Davacı taraf ayrıca, 3. ve son teminat mektubu iskan ruhsatı tarihinde çözüldüğü halde müvekkili şirketin payına düşen 250.000,00 TL'yi iskan ruhsatının düzenlenmesinden itibaren yaklaşık 2 yıl geçtikten sonra müvekkiline ödeyerek de temerrüde düşmüş ve bu bedelin değer kaybına uğrayarak müvekkili şirkete geçmesine yol açmıştır. 6-) Davacı Şirket Tapu Devri Borcunu İfa Etmediğinden, Müvekkili Dava Konusu 10 Nolu Bağımsız Bölümün 3. Kişiye Satışını Ve Dolayısıyla Hasılat Paylaşımını Yapamamıştır. Yukarıda açıkladıkları üzere, dava konusu taşınmazda kat irtifakı 05.10.2020 tarihinde kurulmuş olduğu halde dava konusu 10 nolu bağımsız bölümde davacı şirket adına kayıtlı payın en geç 12.10.2020 tarihinde müvekkili şirkete devredilmesi gerektiği halde davacı şirket bu payı müvekkili şirkete devretmediğinden müvekkili 10 nolu dairenin satışını yapamamıştır. Yine yukarıda açıkladıkları üzere, taraflar arasında 10 nolu bağımsız bölümün hasılat paylaşımı kararlaştırılmış olup davacıya satılması söz konusu olmadığından, müvekkili hem temerrüde düşmemiş hem de müvekkilinin davacıya ödeyeceği hasılat payı muaccel ve muayyen hale gelmemiştir. Muaccel ve muayyen hale gelmediği için temerrütten de söz edilemeyeceğinden davacı tapu iptali ve tescil talep edemeyeceği gibi tazminat talebinde de bulunamaz. Henüz temerrüd oluşmayan bir borcun ifası talep edilemez. Bu nedenlerle davanın her iki terditli talep bakımından da reddine karar verilmesi gerekmektedir. 7-) Davacının Sair İdddiaları Da Mesnetsizdir. Dava dilekçesinin talep sonuç kısmında bu konularda bir talebe yer verilmemiş olduğu halde, açıklamalar kısmında müvekkilinin davacı tarafa dava konusu taşınmazın tapu ferağını vermemiş olması sebebiyle kira/hak mahrumiyeti bedeli de ödemesi gerektiği, yine müvekkilinin arsa sahiplerine ödenen kira yardımlarından dolayı davacıya borcu olduğu iddialarına da yer verilmiştir. Yukarıda açıklandığı üzere, dava konu daire müvekkili tarafından davacıya satılmamış olup hasılat paylaşımı kararlaştırışmış olduğundan, müvekkilinin davacıya tapu ferağ borcu bulunmadığından hak mahrumiyeti ödemesi gerektiğinden de söz edilemez. Diğer yandan müvekkilinin davacıya, arsa sahiplerine yapılan kira yardımlarından kaynaklanan bir borcu ya da eksik ödemesi de söz konusu değildir. Ayrıca dava dilekçesinde, bu konulardaki açıklamalar ile talep sonucundaki talepler tutarlı, belirgin ve açık değildir. Tüm bu nedenlerle haksız ve dayanaksız olan davanın reddine karar verilmesi gerektiğinden bahisle haksız ve dayanaksız davanın reddine, yargılama giderleri ile nispi vekalet ücretinin davacıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.Dosyanın gayrimenkul değerlendirme uzmanı bilirkişiye tevdi edilerek bilirkişiden tescili istenen taşınmazın dava tarihindeki değerini belirlemek suretiyle rapor hazırlamasının istenmesine, bilirkişiye taşınmazı yerinde inceleme yetkisi verilmesine karar verilmiştir. Bilirkişi Harita ve Kadastro Mühendisi SPK Lisanslı Gayr.Değ.Uzm. ------ tarafından sunulan 14.10.2024 tarihli raporda özetle; "4. TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ: Çevrede yapılan araştırma ve incelemeler, şerefiye durumu, alım-satım bilgileri, yeri ve konumu, ulaşım olanakları, yapılan teklifler, pazarlık payları, imar durumu, altyapı ve belediye hizmetlerinde yararlanma, yeri ve konumu, yıpranma payı, taşınmazın bulunduğu çevrede oluşan serbest piyasa getirebileceği kira geliri, yola cepheleri ve mevcut verilerden yararlanılarak yapılan değerlendirmede; değerine tesir edebilecek olumlu - olumsuz tüm etmenler ile mevcut verilerden yararlanılarak; ------ mahallesi, 274,00m2 alanlı, “Arsa” vasıflı 107 ada 17 parsel sayılı taşınmazın kat irtifakına konu 17/274 arsa paylı Daire nitelikli 5. kat 10 nolu bağımsız bölümün 24.06.2024 dava tarihi değeri 7.500.000,00-TL olarak, 28.09.2020 sözleşme tarihindeki değeri 850.000,00-TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Tarafımdan hazırlanan iş bu Bilirkişi Raporu 3 üç nüsha halinde Sayın Mahkemenizin takdirine saygılarımla sunarım." şeklinde görüş bildirmiştir. Dosyanın rapor sunan bilirkişiye tevdi ile, dava konusu taşınmazın 17/12/2023 dava tarihi itibariyle değerinin tespiti için ek rapor düzenlenmesinin istenmesine karar verilmiştir. Bilirkişi Harita ve Kadastro Mühendisi SPK Lisanslı Gayr.Değ.Uzm. ---- tarafından sunulan 22.11.2024 tarihli ek raporda özetle; "Tarafımdan düzenlenen 14.10.2024 tarihli kök raporda davaya konu --- ili, ---- ilçesi, ----- mahallesi, 274,00m² alanlı, “Arsa” vasıflı 107 ada 17 parsel sayılı taşınmazın kat irtifakına konu 17/274 arsa paylı Daire nitelikli 5. kat 10 nolu bağımsız bölümün 24.06.2024 dava tarihi değeri 7.500.000,00-TL olarak, 28.09.2020 sözleşme tarihindeki değeri 850.000,00-TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Bu kere Mahkeme ara kararı uyarınca yapılan inceleme ve değerlendirme sonucunda dava konusu taşınmazın 17.12.2023 dava tarihindeki değeri 6.500.000-TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Tarafımdan hazırlanan iş bu Bilirkişi Ek Raporunu Sayın Mahkemenizin takdirine saygılarımla sunarım." şeklinde görüş bildirmiştir. Davacı vekiline 30/05/2025 tarihli ara karar ile, mülk sahiplerine yapılan kira ödemelerinin maddi tazminat olarak davacı şirkete ödenmesine yönelik talebini açıklayıp bir değer belirlemesi ve bu miktar üzerinden harç yatırması ayrıca dava konusu gayrimenkulün devir edilmemesi nedeniyle mahrum kalınan kira bedelinin maddi tazminat olarak davacı şirkete ödenmesine yönelik talebini açıklayıp bir değer belirlemesi ve bu miktar üzerinden harç yatırması süre verilmiştir. Davacı vekili 10/06/2025 tarihli beyan dilekçesiyle; Ara kararın 1-a)maddesinin açıklaması, Dava konusu gayrimenkul davalı şirket üzerine tescilli olması nedeniyle davalı dava konusu gayrimenkulü kiraya vermiştir. Kira alacağı için HMK 107 maddesi gereği belirsiz alacak davası olarak şimdilik 30.000,00 TL'nin davacı müvekkiline ödenmesi, 1-b) maddesinin açıklanması, Dava konusu gayrimenkul davalı şirket üzerine tescilli olması nedeniyle davalı dava konusu gayrimenkulü kiraya vermiştir. Kira müvekkili davacıya ödenmemektedir. Müvekkili kira alacağından mahrum kalmaktadır. Dava açılmadan önce davalı taraf dava konusu gayrimenkulü kiraya vermiştir. Dava açılmadan önce ve dava süresi boyunca kira geliri elde etmektedir. Kira alacağı için HMK 107 maddesi gereği belirsiz alacak davası olarak şimdilik 30.000,00 TL'nin davacı müvekkiline ödenmesi şeklinde beyanda bulunmuştur. Tarafların iddia ve savunmalarıyla uyuşmazlık konularında rapor hazırlamak üzere dosyanın mali müşavir, nitelikli hesaplamalar uzmanı ve inşaat mühendisinden oluşan bilirkişi heyetine tevdine karar verilmiştir. Bilirkişiler Serbest Muhasebeci Mali Müşavir ----, Prof. Akademisyen ------ ve İnşaat Mühendisi ------- tarafından sunulan 30.11.2025 tarihli raporda özetle; "7-SONUÇ Dava dosyasında bulunan belge ve bilgiler ile Sayın Mahkemece verilen görev ile sınırlı ve mezkûr surette tahakkuk eden değerlendirmemiz neticesinde; * Davaya konu 10 numaralı bağımsız bölümün 17.12.2023 dava tarihindeki değeri 7.350.000.-TL olmaktadır. * 10 numaralı Bağımsız bölüme ait 28.10.2022 İskân tarihi ile 17.12.2023 dava tarihi arasında geçen 13 ay 20 günlük süreye tekabül eden kira tutarı 17.12.2023 dava tarihi itibariyle 464.667.-TL olarak hesaplanmıştır. * Yapılan mali inceleme neticesinde taraflar arasındaki ------. Noterliğinin 29/04/2019 tarih ve ------ yevmiye numarası ile onaylı “Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Yapım ve Taşınmaz Vaadi Sözleşmesi”nin KİRA DESTEĞİ başlıklı maddesinde yapılan düzenlemede davacı şirketin 6 bağımsız bölüm için aylık 3.500,00 TL'den toplamda 6,5 aylık kira desteği sağlanmasının kararlaştırıldığı bu tutarın 136.500,00 TL olduğu, davacı vekili tarafından sunulan dekontların incelenmesi neticesinde davacı şirketin raporun 4.b bölümünde detayları gösterilen mal sahiplerine toplamda 315.000,00 TL kira ödemesi yaptığı tespit edilmiştir. * Tüm bu teknik ve mali tespitler ile ticari defter, tapu kaydı, ödeme belgeleri, sözleşme hükümleri ve bilirkişi tespitleri birlikte değerlendirildiğinde; davacı şirketin sözleşmesel edimlerini yerine getirdiği, hatta kira desteği yönünden ifa fazlası yaptığı; davalının yükümlülüklerini gereği gibi ifa ettiğini kanıtlayamadığı, bağımsız bölümün dava tarihindeki rayiç değeri ve kira getirisinin açıkça ortaya konulduğu; davalının ödeme ve kira geliri yönündeki karşı iddialarını destekleyici nitelikte somut, teknik veya mali herhangi bir delil sunamadığı; bu nedenle, davacının talep ve iddialarının sözleşmesel ilişkinin ihlal edilmesinden kaynaklı zararlarının tazmini gerektiği, Sonuç ve kanaatlerine ulaşılmıştır. Yukarıda yapmış bulunduğumuz açıklamalar sonucunda, tüm bilgi ve belgelerin değerlendirilmesi ve 6100 sayılı HMK'nın 266/c.2 hükmü uyarınca bilcümle hukuki takdir ve tavsif sadece Sayın Mahkemeye ait olmak üzere, raporumuzu arz ederiz." şeklinde görüş bildirilmiştir. Davacı tarafça, dava konusu 10 numaralı bağımsız bölümün 734,22 TL bakiye bedeli 04/12/2025 tarihinde ödenmiştir. Davacı vekili 03/02/2026 tarihli talep artırım dilekçesinde özetle; davacı müvekkili adına fazlaya ilişkin dava ve talep hakkı saklı tutarak davalı aleyhine açtıkları alacak davasında mahkemece yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucunda, dava dilekçesinde talep ettikleri alacaklarından farklı olarak müvekkilinin 180.272,52 TL tazminat alacağı bulunduğu tespit olunmuştur. Dava, belirsiz alacak davası olarak açıldığından, bilirkişi raporu doğrultusunda dava değerini aşağıdaki tabloda gösterildiği şekilde artırma zarureti hasıl olmuştur: 1) Mahrum kalınan kira bedeli 464.667,00 TL, 2)Mülk sahiplerine ödenen kira bedeli 315.000,00 TL olmak üzere bilirkişi raporu ile talep artırım dilekçesinin davalı vekiline tebliğe çıkarılmasına müteakip, talep artırım taleplerinin kabulüne ve müddeabihin artırım yolu ile arttırdıkları kısım ile dava dilekçesinde talep ettikleri miktarların birleştirilmesi sonucu bulunan, 779.667,00 TL'nin toplam ödenmesi gereken tutar için, arabuluculuk tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalı şirketten alınıp müvekkiline ödenmesini, yargılama giderleri ve ücreti vekaletin de davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.Talep artırım dilekçesi davalı vekiline tebliğ olunmuştur.

HUKUKİ DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE : Dava, adi ortaklık sözleşmesi gereği arsa sahiplerine yapılan kira ödemeleri ve dava konusu gayrimenkulün devir edilmemesi nedeniyle mahrum kalınan kira bedelinin maddi tazminat olarak tahsili, sözleşme gereği davalı tarafça devredilmesi gereken bağımsız bölümün tapusunun iptali ile tesciline, aksi halde munzam zararı ile birlikte taşınmaz değerinin faiziyle beraber tahsili talebine ilişkindir.Taraflar arasında, 28.02.2019 tarihli 3719 yevmiye sayılı ------ Noterliği tarafından onaylanan adi ortaklık sözleşmesi, 28.02.2019 tarihli adi yazılı adi ortaklık sözleşmesi, 29.04.2019 tarihli ----- yevmiye sayılı -----. Noterliği tarafından onaylanan adi ortaklık sözleşmesi ve 28.09.2020 tarihli ---- İnşaat Arasında Sözleşme imzalandığı görülmüştür. Adi ortaklık sözleşmesi gereği arsa sahiplerine yapılan kira ödemeleri ve dava konusu gayrimenkulün devir edilmemesi nedeniyle mahrum kalınan kira bedelinin maddi tazminat olarak tahsili istemi yönünden; a) Adi ortaklık sözleşmesi gereği arsa sahiplerine yapılan kira ödemelerinin maddi tazminat olarak tahsili istemi yönünden; Taraflar arasında imzalanan 28.02.2019 tarihli adi yazılı adi ortaklık sözleşmesinin ikinci sayfasında kira desteğinin nasıl yapılacağının kararlaştırıldığı, buna göre altı bağımsız bölümün aylık 3.500,00 TL'den 6,5 aylık kirasının yarısı ile kalan 5,5 aylık kiranın tamamının davalı ------ tarafından ödeneceğinin kararlaştırıldığı buna göre (ilk bölüm için: 3.500,00 TL * 6 = 21.000,00 TL, 21.000,00 TL * 6,5 = 136.500,00 TL, 136.500,00 / 2 = 68.250,00 TL, ikinci bölüm için: 21.000,00 TL * 5,5 = 115.500,00 TL, 115.500,00 / 2 = 57.750,00 TL olmak üzere toplam 68.250,00 + 57.750,00 = 126.000,00 TL) davalı ------ arsa sahiplerine yapılan kira ödemelerinden sorumlu olduğu miktar 126.000,00 TL olduğundan işbu talebin kısmen kabulüne karar verilmiştir. b) Dava konusu gayrimenkulün devir edilmemesi nedeniyle mahrum kalınan kira bedelinin maddi tazminat olarak tahsili istemi yönünden; davacı dava tarihi itibariyle bedelin tamamını ödemediğinden tapu devrine hak kazanamadığından işbu talebin reddine karar verilmiştir. Sözleşme gereği davalı tarafça devredilmesi gereken bağımsız bölümün tapusunun iptali ile tesciline, aksi halde munzam zararı ile birlikte taşınmaz değerinin faiziyle beraber tahsili istemi yönünden; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun Adi Ortaklık Sözleşmesi A. Tanımı başlıklı 620 nci maddesi "Adi ortaklık sözleşmesi, iki ya da daha fazla kişinin emeklerini ve mallarını ortak bir amaca erişmek üzere birleştirmeyi üstlendikleri sözleşmedir. Bir ortaklık, kanunla düzenlenmiş ortaklıkların ayırt edici niteliklerini taşımıyorsa, bu bölüm hükümlerine tabi adi ortaklık sayılır." hükmünü düzenlemiştir. Taraflar arasında, 28.02.2019 tarihli 3719 yevmiye sayılı -----. Noterliği tarafından onaylanan adi ortaklık sözleşmesi, 28.02.2019 tarihli adi yazılı adi ortaklık sözleşmesi, 29.04.2019 tarihli ----- yevmiye sayılı ---- Noterliği tarafından onaylanan adi ortaklık sözleşmesi ve 28.09.2020 tarihli----- Arasında Sözleşme imzalandığı, davacı tarafın 28.02.2019 tarihli adi yazılı adi ortaklık sözleşmesine göre dava konusu 10 nolu bağımsız bölümün kendisine verilmesini talep ettiği, davalı tarafın 28.09.2020 tarihli------ Arasında Sözleşmedeki şartlar yerine gelmediğinden bahisle davanın reddini talep ettiği, taraflar arasındaki son sözleşme olan 28.09.2020 tarihli sözleşmenin dava konusu 10 numaralı bağımsız bölümün davacıya aidiyeti konusunu ilga etmediği sadece satılması haline ilişkin düzenleme içerdiği, tarafların kabulünde olan 28.02.2019 tarihli adi yazılı adi ortaklık sözleşmesine göre davacı tarafın ödemesi gereken 750.000,00 TL'nin tamamını yargılama aşamasında ödediği anlaşıldığından sözleşme gereği davalı tarafça devredilmesi gereken dava konusu 10 numaralı bağımsız bölümün tapusunun iptali ile tescili istemine yönelik davanın kabulüne, davacının aynı davalıya karşı ileri sürebileceği farklı istemlerini tek bir davada isteyebilmesi mümkün olup, bu duruma objektif dava birleşmesi denilmekte olup yargılamaya konu davada da adi ortaklık sözleşmesi gereği arsa sahiplerine yapılan kira ödemelerinin maddi tazminat olarak tahsili, dava konusu gayrimenkulün devir edilmemesi nedeniyle mahrum kalınan kira bedelinin maddi tazminat olarak tahsili ve sözleşme gereği davalı tarafça devredilmesi gereken bağımsız bölümün tapusunun iptali ile tescili olmak üzere üç ayrı dava açılmış, bu sebeple taraflar lehine / aleyhine üç ayrı vekalet ücretine hükmedilmesine (Yargıtay -----. Hukuk Dairesi'nin 01.10.2020 tarih ve ---- Esas ----- Karar sayılı kararı) karar verilmiş ve aşağıdaki hüküm kurulmuştur.

H Ü K Ü M : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; 1-a) Adi ortaklık sözleşmesi gereği arsa sahiplerine yapılan kira ödemelerinin maddi tazminat olarak tahsili isteminin KISMEN KABULÜ ile, -126.000,00 TL'nin 10.08.2023 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalı taraftan alınarak davacı tarafa verilmesine, -Davacı tarafın fazlaya ilişkin talebinin REDDİNE, b) Dava konusu gayrimenkulün devir edilmemesi nedeniyle mahrum kalınan kira bedelinin maddi tazminat olarak tahsili isteminin REDDİNE, 2-Sözleşme gereği davalı tarafça devredilmesi gereken bağımsız bölümün tapusunun iptali ile tescili istemine yönelik davanın KABULÜ ile, ------- Şirketi adına olan payın İPTALİ ile davacı ----- Şirketi adına TESCİLİNE, 3-Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 452.622,06 TL karar ve ilam harcının davacı tarafından dava açılırken peşin yatırılan 269,85 TL harç ile sonradan yatırılan 111.003,76 TL tamamlama harcı, 11,00 TL tamamlama harcı ve 13.314,77 TL peşin harç olmak üzere toplam 124.599,38 TL harçtan mahsubuyla bakiye 328.022,68 TL harcın davalı taraftan alınarak HAZİNEYE GELİR KAYDINA, 4-Davacı tarafından yatırılan toplam 124.599,38 TL harcın davalı taraftan alınarak davacı tarafa verilmesine, 5-Davacı tarafından yapılan 269,85 TL başvurma harcı ile bilirkişi ve posta masrafı 35.602,50 TL olmak üzere toplam 35.872,35 TL yargılama giderinin kabul ret oranına göre 32.651,25 TL'nin davalı taraftan alınarak davacı tarafa verilmesine, bakiyesinin davacı taraf üzerinde bırakılmasına, 6-Davacı taraf adi ortaklık sözleşmesi gereği arsa sahiplerine yapılan kira ödemelerinin maddi tazminat olarak tahsili talebi yönünden kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesaplanan 45.000,00 TL nispi vekalet ücretinin davalı taraftan alınarak davacı tarafa verilmesine, 7-Davacı taraf sözleşme gereği davalı tarafça devredilmesi gereken bağımsız bölümün tapusunun iptali ile tescili talebi yönünden kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesaplanan 796.000,00 TL nispi vekalet ücretinin davalı taraftan alınarak davacı tarafa verilmesine, 8-Davalı taraf adi ortaklık sözleşmesi gereği arsa sahiplerine yapılan kira ödemelerinin maddi tazminat olarak tahsili talebi yönünden kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesaplanan 45.000,00 TL nispi vekalet ücretinin davacı taraftan alınarak davalı tarafa verilmesine, 9-Davalı taraf dava konusu gayrimenkulün devir edilmemesi nedeniyle mahrum kalınan kira bedelinin maddi tazminat olarak tahsili talebi yönünden kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesaplanan 74.346,72 TL nispi vekalet ücretinin davacı taraftan alınarak davalı tarafa verilmesine, 10-Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/A-(13) maddesi ve Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği'nin 26 (2) maddesi ile Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 3.120,00 TL arabuluculuk ücretinin 504,22 TL'sinin davalı taraftan, 2.615,78 TL'sinin davacı taraftan tahsili ile HAZİNEYE GELİR KAYDINA, 11-Hükmün kesinleşmesinden sonra yatırılan avansın kullanılmayan kısmının yatırana resen iadesine,Dair, davacı vekili ve davalı vekilinin yüzlerine karşı, gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren iki haftalık süre içinde ----- Bölge Adliye Mahkemesi'nin ilgili Hukuk Dairesine istinaf kanun yolu açık olmak üzere oy birliğiyle verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.