İlk Derece Mahkemesi 2022/2561 E. 2022/2959 K.

T.C. BAKIRKÖY 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ESAS NO : 2024/468 Esas KARAR NO : 2025/512 DAVA : Bankalarca Kullandırılan Ticari Kredilerden Ve Ticari Kredili Mevduatlardan Kaynaklanan Davalar (Alacak) DAVA TARİHİ : 28/08/2023 KARAR TARİHİ : 23/05/2025 GEREKÇELİ KARARIN YAZILMA TARİHİ : 24/06/2025 Mahkememizde görülmekte olan Bankalarca Kullandırılan Ticari Kredilerden Ve Ticari Kredili Mevduatlardan Kaynaklanan Davalar (Alacak) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Dava, ipoteğin kaldırılması taleplidir. Davacı, dava dilekçesi ile özetle; dava dışı ... Yapı A.Ş.den 01.08.2015 tarihli devir sözleşmesi ile taşınmaz satın aldığını, taşınmazın 15.08.2018 tarihinde teslim edildiğini, tapu devrinin ise 04.08.2023 tarihinde gerçekleştirildiğini, dava dışı ..... Yapı şirketinin bankalara borcunun olmadığını fakat başka şirketlerin borcuna ilişkin müteselsil kefil olarak taşınmazlar üzerine ipotek tesis ettirdiğini, davalı bankanın basiretli bir tacir gibi hareket etmediğini, satış için yapıldığı bilinen taşınmazlar üzerine ipotek koyduğuınu, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip yaptığını, taşınmaz bedelinin tamamının kendilerince ödendiğini, ..... Yapı’nın ipoteklerin terkin edileceği beyanına itibar edilerek, taşınmazları ipotek ile birlikte devir aldıklarını, banka tarafından ilgili 59 numaralı taşınmaz üzerine konan ipoteklerin terkinine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı banka cevap dilekçesi ile özetle; dava dışı ..... Yapı..Şirketi ile aralarında imzalanan kredi sözleşmeleri kapsamında dava dışı firmaya kredi kullandırıldığını, kredilerin teminatı için dava konusu taşınmazın içinde bulunduğu bir kısım taşınmaz üzerine ipotek tesis edildiğini, satış vaadi sözleşmesinin adi yazılı olduğunu ve tapuya şerh edilmediğini, davacının tapu kaydında hiçbir şahsi veya ayni hak kaydının bulunmadığını, tapuya güven ilkesi kapsamında ipotek tesis edildiğini, bankadan tapuda kayıtlı olmayan şahsi hak iddiasını bilmesinin beklenemeyeceğini, tapu kaydı kapsamında edinilen iyiniyetli kazanımların korunması gerektiğini, tapuya şerh edilmeyen taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin üçüncü kişilere karşı ileri sürülemeyeceğini savunarak davanın reddini talep etmiştir. Uyuşmazlık, davacının adi yazılı sözleşme ile satın aldığı taşınmaz üzerine davalı tarafından, taşınmaz inşaatını gerçekleştiren yüklenicinin borcu için konulan ipoteğin kaldırılması talebinin yerinde olup olmadığı, ipoteklerin tesisi konusunda davalı bankanın özen yükümlülüğüne aykırı veya kötü niyetli hareket edip etmediği hususlarına ilişkindir. Dava konusu taşınmaza ilişkin 18.01.2012 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi, dava dışı ..... Yapı..Şirketi ve dava dışı arsa sahipleri tarafından imzalanmıştır. Dava dışı yüklenici ......Şirketi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında adına tescil edilen taşınmazların 13 adedini, müşavirlik hizmetine karşılık dava dışı ... ’e ya da onun göstereceği üçüncü bir kişi adına devretmeyi 29.05.2015 tarihli adi yazılı sözleşme ile taahhüt etmiştir. Dava dışı ..... ile davacı arasında, İstanbul/Küçükçekmece, 10.pafta ... ve ... parselde kayıtlı E Blok 67 numaralı bağımsız bölümün devri için 01.08.2015 tarihli adi yazılı sözleşme imzalanmış, taşınmaza ilişkin ödemenin nakden ve tamamen ödendiği, taşınmaz teslim tarihinin ise 01.08.2018 olduğu sözleşmede düzenlenmiştir. 01.08.2015 tarihli bu sözleşmeye istinaden E blok 59 numaralı bağımsız bölümün teslim alındığına dair tutanak devreden ile davacı arasında 15.08.2018 tarihinde imzalanmıştır. Dava dışı ..... ile davacı arasında yapılan adi yazılı sözleşme ile 67 numaralı taşınmazın devredildiği hususu düzenlenmiş ise de, davalıya 59 numaralı taşınmaz tapuda devredilmiştir. Tapu kaydından taşınmazın 04.08.2023 tarihinde davacı taraf adına satış yoluyla tescil edildiği görülmüştür. Bakırköy ... Tüketici Mahkemesinin .... esas sayılı dosyası kapsamında anlaşıldığı üzere, dava konusu taşınmazı davacıya devreden dava dışı ....., dava dışı ..... Yapı ile arasında imzalanan 29.05.2015 tarihli protokol ile ..... Şirketine verdiği müşavirlik ve danışmanlık hizmeti karşılığında, 12 daire ve 1 dükkanı ücret olarak almak üzere anlaşmış olup, ..... şirketi .....’in talebi üzerine taşınmazları kendisine veya gösterdiği bir üçüncü kişiye devredeceği hususunda taahhüt vermiştir. Davalı banka tapuya güven ilkesi kapsamında hareket ettiğini, tapuya şerh edilmeyen satış sözleşmesi kapsamında kişisel hakkın taraflarına yöneltilmesinin mümkün olmadığını, bankadan adi yazılı satış sözleşmesinin varlığını araştırmasının beklenemeyeceğini savunarak davanın reddini talep etmiştir. Davalı banka olup böyle bir hukuki statüde bulunan banka TTK'nın 20/II. maddesi gereğince ticaretine ait tüm faaliyetlerinde basiretli bir işadamı gibi hareket etmek mecburiyetindedir. Basiretli bir iş adamı gibi davranma yükümü aslında objektif bir özen ölçüsü getirmekte ve tacirin ticari işletmesiyle ilgili faaliyetlerinden kendi yetenek ve imkanlarına göre ondan beklenebilecek özeni değil, aynı ticaret dalında faaliyet gösteren tedbirli, öngörülü bir tacirden beklenen özenin gösterilmesinin gerekli olduğu kabul edilmektedir. (İstanbul BAM7.HD. 2022/2561 E. 2022/2959 K.) Davalının itirazına konu ettiği iyiniyet ilkesi TMK'nun 1023. maddesinde aynen "Tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan 3 ncü kişinin bu kazanımı korunur." şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024.maddenin 1. fıkrasına göre "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken 3 ncü kişi bu tescile dayanamaz." biçiminde öngörülmüştür. (İstanbul BAM7.HD. 2022/2561 E. 2022/2959 K.) Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır. (İstanbul BAM7.HD. 2022/2561 E. 2022/2959 K.) Bu nedenle, yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyi niyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir. (İstanbul BAM7.HD. 2022/2561 E. 2022/2959 K.) Tapuda kat irtifaklı gözüken taşınmaz üzerine ipotek koyan bankanın hem basiretli tacir hemde güven kurumu olmaları nedeniyle kredi vereceği kişiler ile krediye karşı gösterilecek ayni teminatlar hususunda uzmanlığı tartışmasız olduğundan, arsa üzerinde bulunan yapıların ve bu yapılar içerisinde yaşayan insanların bankalarca bilinmediği, mevcut durumdan haberdar olmadıkları ileriye sürülemeyecektir. TMK.nın 2.maddesi uyarınca herkes haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken dürüstlük kuralına uymak zorundadır. Ayrıca, bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını da kanun himaye etmemektedir. Bütün hakların kullanılmasının en önemli ve emredici sınırı, dürüstlük kuralına uygun davranmaktır. Bankaların sorumluluğu, bir anlamda kamu hizmeti ifa etmeleri nedeniyle kamusal güvene sahip kuruluşlar olarak tanımlanmalarından dolayı ağırlaştırılmıştır. Sorumluluğun ağırlaştırılmasında dikkate alınan, özen borcuna aykırılıktan doğan sorumluluğun kapsamını genişletmek ve hafif kusurlu ve hatta kusursuz olsalar dahi bankaların faaliyet alanlarındaki iş ve eylemlerinden sorumlu olmalarını sağlamaktır. Böyle ağırlaştırılmış bir sorumluluk karinesine sahip olan bankaların, TTK'da düzenlenen basiretli tacirin özen yükümlülüğünden çok daha ağır bir özen yükümlülüğü ile hareket etmesi gerekmektedir. Bir bankacılık işlemi olan kredi tahsis işlemi sürecinde de kredi vereceği müşterisine ilişkin risk analizi yapması, kredi karşılığı teminat alması, müşterinin gelir tespitini yapması ve kredi için bir süre belirlemesi ticari hayatın ve bankacılık işlemlerinin olağan uygulaması halini almıştır. (İstanbul BAM7.HD. 2022/2561 E. 2022/2959 K.) Somut olayda; davacı, bedelini ödeyerek teslim aldığı taşınmazın tapu kaydına davalı tarafından tesis edilen ipoteğin kaldırılmasını talep etmektedir. Dava dışı yüklenici ......Şirketi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında kendi adına tescil edilen taşınmazların 13 adedini, dava dışı .....'e, verdiği müşavirlik hizmeti nedeniyle ödeme olarak devretmeyi taahhüt etmiş (29.05.2015), ....., davacı ile satış sözleşmesi imzalayarak (01.08.2015), kendisine devredileceği taahhüt edilen taşınmazlardan birini davacıya satmış ve taşınmaz davacı adına satış yoluyla tescil edilmiştir (04.08.2023). Satılan taşınmaz üzerine ise davalı banka tarafından dava dışı ..... Şirketinin borçlarını teminat amacıyla 15.10.2018 tarihinde ipotek tesis edilmiştir. ..... ile davacı arasında 01.08.2015 tarihli adi yazılı taşınmaz satış sözleşmesi yapıldığı, dava konusu taşınmazın, yüklenici şirketçe .....’e devredilmesi taahhüt edilen taşınmazlardan 59 numaralı taşınmaz olduğu ve taşınmazın davacıya, dava dışı yüklenici ..... şirketi tarafından satış ile 04.08.2023 devredildiği, taşınmazın ..... imzalanan teslim tutanağı ile 15.08.2018 tarihinde davacı tarafından teslim alındığı görülmüştür. ..... ile davacı arasında E blok 69 numaralı taşınmazın devri için sözleşme imzalanmışsa da, .....’e E blok 59 numaralı taşınmazın devrinin taahhüt edilmesi, davacı ile ..... arasında imzalanan teslim belgesinde de 59 numaralı taşınmazın tesliminin yapıldığının belirtilmesi ile dava dışı yüklenici şirketçe devrin gerçekleştirilmesi kapsamında, ..... ve davacının 59 numaralı bağımsız bölümün devri hususunda anlaştığı kabul edilmiştir. Dava dışı ..... şirketi 27.11.2023 tarihli beyanı kapsamında, dava dışı ..... ile imzalanan ve bir kısım taşınmazın kendisine devrinin taahhüt edildiğini gösterir sözleşmelerin şirket kayıtlarında ipotek tesis tarihinde de mevcut olduğunu belirtilmiştir. ..... ile yapılan sözleşme tarihi dikkate alındığında da söz konusu sözleşmenin ipotek tesis tarihinden önceye ait olduğu görülmektedir. Bu kapsamda, dava dışı şirketin taşınmaz inşa ve satım alanında faaliyet göstermesi, şirket mülkiyetindeki taşınmazların bir kısmının satımının, inşaat süresince yapılmış olmasının ihtimal dahilinde olduğu, basiretli bir tacir olarak hareket etmekle yükümlü olan bankanın da bu ticari uygulamalardan haberdar olacağı, Dava dışı yüklenici ..... şirketi ile dava dışı ..... arasında 05.09.2011 tarihli müşavirlik hizmet sözleşmesinin imzalanması, 29.05.2015 tarihli müşavirlik hizmeti için 13 adet taşnmazın .....'e veya gösterdiği üçüncü kişiye devri hususundaki sözleşme, sözleşmede taşınmazlar için teslim anında fatura kesileceğinin belirtilemesi (dava konusu taşınmaz teslim tarihi 15.08.2018'dir), ..... şirketinin mali müşavirle olan iş ve işlemlere ait tüm belgelerin ipotek tesisi tarihinde şirket kayıtlarında mevcut olduğu yönündeki beyanı, bu belgelerin mevcut olmadığı düşünülse bile ipotek tesis tarihi öncesi sözleşme uyarınca dava konusu taşınmaza ait faturanın kesilmiş ve ..... Şirket kayıtlarına geçirilmiş olacağı, Dava konusu taşınmazın, ipotek tarihi olan 15.10.2018 tarihinden önce 15.08.2018 tarihinde fiili olarak davacıya teslim edilmiş olması, ipotek tesisi öncesi ilgili taşınmazların değer takdiri için fiili olarak incelenmesinin ve banka eksperlerince rapor tanzim edilmesinin gerekmesi çerçevesinde, taşınmazın satıldığı ve satın alan kişinin fiili kullanımında olduğunun da kolaylıkla tespit edilebileceği değerlendirilmiştir. Yukarıda belirtilen tüm bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde bankanın dürüst davranma ilkesine aykırı hareket ettiği ve basiretli bir tacir gibi davranmadığı değerlendirilmiş, ipoteğin tesisinin yerinde olmadığı anlaşılmış, davacının davası kabul edilmiş ve ipoteğin kaldırılmasına karar verilmiştir. Davacının kaldırılmasını talep ettiği ipoteğin ayıp niteliğinde bulunması, işbu yargılama konusunun tapu iptal, tescil veya ipotek borcu olmaması kapsamında, dava değerinin parayla ölçülemeyecek nitelikte olduğu kabul edilerek, maktu harç ve maktu vekalet ücretine hükmedilmiştir. (İstanbul BAM7.HD. 2022/2561 E. 2022/2959 K.) HÜKÜM : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; 1-Davanın KABULÜNE, Davacı adına tapuya kayıtlı, İstanbul, ... İlçesi, .... Mahallesi, .... Ada, ... Parsel, B-59 numaralı taşınmaz üzerine, davalı banka lehine tesis edilen 15.10.2018 tarihli İPOTEĞİN KALDIRILMASINA, İİK 28 uyarınca kısa kararın bir suretinin ilgili tapu müdürlüğüne gönderilmesine, 2-492 Sayılı Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 615,40.-TL karar harcından mahkememiz veznesine yatırılan 153.500,00.-TL tamamlama harcından mahsubu ile hazineye gelir kaydına, bakiye harcın davacı tarafa iadesine, 3-Davacı tarafından dosyada yapılan 2.446,25‬ TL posta masrafı ve 16.000,00 TL bilirkişi masrafı olmak üzere toplam 18.446,25.-TL yargılama giderinin davalıdan tahsili ile davacı tarafa verilmesine, 5-Davalı tarafından dosyada yapılan yargılama gideri bulunmadığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına, 6-Davacı taraf kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre hesaplanan 30.000,00.-TL maktu vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacı tarafa verilmesine, 7-Davacı tarafından dosyaya yatırılan gider avansının kullanılmayan kısmının karar kesinleşince ve HMK 333. maddesi uyarınca ilgili tarafa iadesine, Dair e duruşma aracılığı ile katılan taraf vekillerinin yüzüne karşı verilen gerekçeli kararın taraflara tebliğ tarihinden itibaren 2 haftalık yasal sürede İstinaf Başvuru hakları olduğu hatırlatılarak verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. 23/05/2025 09:40:41 Katip ... ¸e-imzalıdır Hakim ... ¸e-imzalıdır